Norges Bank advarer om tung eksponering mot nærings­eiendom: – Vil treffe bankene hardt om det går galt der

Norske banker er jevnt over solide og godt rustet for økonomisk urolighet, fiølge Norges Banks ferske rapport om finansiell stabilitet (ekstern lenke). Likevel finnes det klare sårbarheter, og det pekes spesielt på bankenes eksponering mot næringseiendom.

Ifølge rapporten står næringseiendom for nesten halvparten av bankenes utlån til ikke-finansielle foretak. Det gjør sektoren til en potensiell risikobombe dersom økonomien skulle snu.

«Erfaringer fra bankkriser i Norge og utlandet har vist at tap på næringseiendomslån ved kraftige økonomiske tilbakeslag har vært en viktig årsak til soliditetsproblemer i banksektoren,» heter det i rapporten.

Ingen bekymring i nord

Konserndirektør for konsernfinans i Sparebank 1 Nord-Norge, Bengt Olsen, er på mange måter enig i sentralbankens vurdering – men er ikke bekymret for bankens eksponering mot næringseiendom.

– Næringseiendom er typisk et av de største segmentene i en banks balanse, så det vil treffe bankene hardt om det går galt der. Med renteoppgangen etter covid var det nok mange som var ekstra påpasselige og fulgte godt med der. Vi var ikke bekymret selv, men hadde stort fokus på det. Det har vi fortsatt, sier han til BankShift.

I bankens seneste kvartalsrapport skrives det at området næringseiendom har vært krevende med høye renter. Samtidig påpekes det at leieprisene er kommet opp uten økning i ledigheten, og at Nord-Norge har «mye mer moderate yield-nivåer» enn sentrale byer sørpå. 

«Så lenge den underliggende økonomien fortsatt går godt, og ledighetsnivåene forblir lave, forventer SNN ingen nye store negative skift innenfor prisingen av næringseiendom,» skrives det i SNN-rapporten.

– I vår region har det gått greit. Lite transaksjoner, få konkurser, og ledigheten på lokalene er fortsatt lav. Lønnsomheten er strekt på noen av de mer marginale engasjementene, men inntjeningen har forbedret seg betydelig, sier Olsen, og forklarer det med inflasjonsjusterte leiepriser.

– Næringseiendom har et bra lønnsomhetsgrunnlag, som er forbedret i forhold til det det var. Nøkkelen er ledigheten i lokalene. Så lenge det går bra for leietakerne, er vi ikke veldig bekymret for næringseiendom i vår region. Vi har tatt lite tap på sektoren i de seneste årene. Vi har selvsagt satt av modellmessige tap, men konstaterte tap og individuelle tap har vært lave i perioden, iallfall tatt i betraktning den store og raske renteøkningen, sier han, og legger til at han tror økonomien nå er klar for en liten rentenedgang.

Rentesmell i bransjen 

De siste to årene har økte renter presset lønnsomheten til mange eiendomsforetak. Selv om høy sysselsetting og inflasjonsjusterte leiekontrakter har holdt dem flytende, peker rapporten fra Norges Bank på at det særlig er eiendomsutviklere – som er mer avhengige av kontinuerlig finansiering – som kan få problemer.

Samtidig har salgsprisene på næringseiendom falt siden toppen i 2022, og fremtidsutsiktene for videre prisvekst er usikre.

Kredittap og lånebrems 

Et kraftig fall i eiendomsverdier kan føre til hastesalg og refinansieringsvansker blant eiendomsselskaper. Dette kan i neste omgang påføre bankene store tap.

Soliditetsstresstesten i rapporten viser at bankene samlet sett tåler slike store utlånstap godt, og fortsatt vil ha kapasitet til å gi lån dersom bufferkrav settes ned. 

«Bankene er imidlertid ulike» påpekes det, og «enkeltbanker kan måtte stramme inn på utlån ved et stort tilbakeslag i økonomien. Kunder i alle banker kan dessuten oppleve mer begrenset tilgang på lån, som følge av nye vurderinger av kredittrisiko i en nedgangskonjunktur,» skrives det.

Finanstilsynet har advart

Flere banker har blitt advart om risikoen knyttet til eksponering i næringseiendom den seneste tiden.  I fjor gjennomførte Finanstilsynet for eksempel et tilsyn i Oslofjord Sparebank, og skrev i sin rapport at «banken har tydelig konsentrasjonsrisiko mot eiendomsmarkedet og høy risiko i BM-porteføljen».

– Vårt marked er konsentrert rundt Oslo og vi vil fremdeles ha mest eiendomsengasjementer på bøkene, kommenterte administrerende banksjef Bjørn-Erik Øverland etter tilsynet.

Resultatet for første kvartal, som nylig ble kjent, viste at samme bank fortsatt har det Øverland kaller «en viss konsentrasjonsrisiko» mot eiendom.

– Men eiendom er det vi kan best, og vi liker at vi kan ta og føle på panteobjektene våre. Det føles mye tryggere – og er mye tryggere – enn mange andre bransjer, sa Øverland.

Dagen etter annonserte han at banken fusjoneres med storbanken Sparebanken Norge.