CRR3
Flere uklarheter i nye kapitalkrav: – Spørsmålet er om verdien på alle panteobjekter må nedjusteres
Med det nye CRR3-regelverket kom det en håndfull bestemmelser der konsekvensene ikke er helt klare. Nå har Finans Norge pekt på noen bestemmelser som de ønsker at Finanstilsynet avklarer.
Publisert
I april ble CRR3-regelverket innført i norsk lov. Det har ført til at standardmetodebankene og IRB-bankene har fått likere kapitalkrav, men det har også kommet med noen nye bestemmelser knyttet til verdivurdering av eiendom. På invitasjon fra Finanstilsynet har Finans Norge kommet med notat der de peker på at noen konsekvenser av regelverket ikke er helt klart.
Et av de mest sentrale spørsmålene knytter seg til kravet om at verdivurderingen av fast eiendom skal justeres for å ta hensyn til at markedsverdien kan være vesentlig overvurdert. Analysesjef i Finans Norge, Michael Hurum Cook, forklarer at det ikke er umiddelbart klart hvilken praktisk betydning bestemmelsen har.
– Spørsmålet er om verdien på alle panteobjekter må nedjusteres. For eksempel i et marked med sterk vekst, skal man kunne bruke markedsverdi når banken gir et nytt lån, slik man gjør det i dag? Eller må man ha en generell avkortning? Vi mener at formålet i regelverket er ivaretatt gjennom dagens regulering og markedspraksis samt at den nye bestemmelsen peker til eventuelle konkrete forhold ved en enkelt eiendom, sier Hurum Cook til BankShift.
Han poengterer at EBA (European Banking Authority) lenge har hatt retningslinjer om verdivurdering av eiendom, men at det nå er løftet inn i regelverket. Konkret har det noe å si for bankenes kapitalbinding i forbindelse med lån. For standardmetodebankene er kapitalgulvet på 75 prosent på boliglån med belåningsgrad over 55 prosent. Under 55 prosent er kapitalgulvet på 20 prosent. Hvis verdien på boligen må nedjusteres, går belåningsgraden opp.
– Det bør avklares hvordan den nye bestemmelsen om å hensynta at verdien på en eiendom kan være vesentlig overvurdert skal forstås. Finans Norge mener at bankene allerede benytter modeller hvor verdien kan nedjusteres hvis det er konkrete forhold ved eiendommen som tilsier det. Ved bruk av estimater fra Eiendomsverdi, blir det opplyst nedjustert verdi hvis usikkerheten knyttet til verdifastsettelsen overstiger visse nivåer. Dette kan blant annet skyldes forhold ved eiendommen, markedsforholdene for området eiendommen ligger i, eller hvis det er boliger med spesielt høy verdi. På våre nordiske kollegaer har vi forstått at utgangspunktet er eiendommens markedsverdi, men mulighet for å nedjustere hvis forholdene tilsier det. I Norge vil det være Finanstilsynet som må avklare hvordan bestemmelsen skal forstås, forklarer juridisk fagsjef i Finans Norge, Kjartan Bremnes.
Eiendomsverdi er en tjeneste som blir brukt av de fleste banker for å beregne verdien av en eiendom når kunder søker om boliglån. Hurum Cook poengterer at regelendringene påvirker risikovekt og kapitalkravene, og ikke forhold i utlånsforskriften. Bankenes fleksibilitetskvote vil for eksempel ikke bli påvirket av CRR3-regelverket.
Ett regelverk for forskjellige markeder
Hurum Cook forklarer at intensjonen med CRR3-regelverket er finansiell stabilitet i EU og EØS, herunder stabilitet i kapitalkrav.
– Dette regelverket kom ikke ut av det blå, hvorfor ble ikke disse spørsmålene avklart før det trådte i kraft?
– Det er kanskje litt overraskende, men samtidig har vi forståelse for at det er slik. Dette er et omfattende regelverk som skal favne mange forskjellige markeder med forskjellige forutsetninger med tanke på blant annet datatilgang, svarer Hurum Cook.
Han forklarer at bankene i mange europeiske land i større grad baserer seg på fysisk vurdering av boligene de skal gi utlån til. I forkant av regelverket var Finans Norge også nervøse for at det ville bli innstramminger i digital verdivurdering fordi enkelte land i EU har begrenset erfaring med slike verktøy. Men det skjedde ikke.
– Selv blant de nordiske landene er det overraskende store forskjeller i hvordan eiendomsmarkedene fungerer. Det er krevende å lage et felles regelverk for alle EØS/EU-land på et veldig detaljert nivå. CRR3-regelverket er et rammeverk for alle og så må man tilpasse det til de lokale eiendomsmarkedene. Det kan ta litt tid, tilføyer Bremnes.
Konkurransevridning av låneflytting
En ny bestemmelse som innebærer en endring for norske banker, er hvordan de skal beregne belåningsgraden for et løpende lån. Bremnes forklarer at verdien på en pantsatt boligeiendom skal revurderes hvert tredje år og verdien kan måtte settes til et snitt for de seks siste årene. Hvis verdien på boligen ved innvilgelse av lånet er høyere enn snittverdien, kan bankene bruke denne.
– Snittet siste seks år vil i et marked med stigende boligpriser være lavere enn markedsverdien i det siste året. Det kan føre til at en kunde som vurderer å flytte lånet, vil kunne få bedre renter hos en konkurrent fordi konkurrenten vil kunne ta utgangspunkt i markedsverdien. Det vi tar til orde for i notatet er at banken som har kunden skal ha mulighet til å refinansiere lånet, slik at også de kan ta utgangspunkt i gjeldende markedsverdi. Det vil bedre ivareta konkurransen mellom bankene, forklarer Bremnes.
Det nye regelverket sier også at bankene ikke kan verdsette en eiendom høyere enn gjeldende markedsverdi. Men i et fallende marked, så vil innvilgelsesverdien være høyere enn markedsprisen.
– Vi må få avklart om bankene fortsatt kan velge verdien på innvilgelsestidspunktet i slike tilfeller, eller om de blir begrenset av bestemmelsen om markedsverdi, sier Hurum Cook.
Bestemmelsen har også et unntak som gjør at bankene kan oppjustere verdien på boligen, og det er hvis det blir vesentlige oppgraderinger på boligen.
– Regelverket snakker mest om bærekraftslinkede forbedringer, men vi tar til orde for at det må gjelde alle typer vesentlige forbedringer som utvilsomt øker verdien. Det vil være rart om noen setter et oppussingsobjekt i stand, mens banken fortsatt må forholde seg til verdien før utbedringene ble gjort, poengterer Hurum Cook.
Finans Norge venter et svar fra tilsynet i løpet av de neste månedene.
